état des lieux Brabant Wallon

Vous désirez mettre votre bien immobilier en location ? Ou peut-être devenir vous-même locataire ? Un état des lieux doit alors être établi.

Qu’est-ce qu’un état des lieux ? Est-il obligatoire ? Quand doit-il être effectué et combien coûte-t-il ? Découvrez tout sur l’état des lieux d’un bien immobilier dans le Brabant Wallon !

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

L’état des lieux est un inventaire ainsi qu’une description détaillée de l’état dans lequel se trouve de façon indiscutable une habitation lors de l’entrée et de la sortie du locataire. 

Il s’agit d’un document essentiel qui permet d’établir de façon précise les dommages éventuels survenus au cours de la location d’un bien et de déterminer la personne qui doit prendre en charge les réparations.

Bon à savoir ! Si, pendant la location, des travaux apportent d’importantes modifications au logement, il convient d’adapter l’état des lieux d’entrée en établissant “un avenant”.

Un état des lieux d'entrée est-il obligatoire dans le Brabant Wallon?

Oui, un état des lieux d’entrée est obligatoire dans le Brabant Wallon comme partout en Belgique depuis juin 2017 et pour tout bail d’habitation. En outre, à l’instar du bail, l’état des lieux doit être enregistré

Attention ! Si aucun état des lieux n’a été établi, aucune sanction n’a été prévue. Cependant, en cas de litige, la loi est alors favorable au locataire : sans état des lieux, l’habitation est présumée avoir été remise au locataire dans le même état que celui dans lequel il l’a rendu en fin de bail. 

Le bailleur comme le locataire ont tout intérêt à faire dresser un état des lieux d’entrée. Le bailleur car, si il n’y en a pas, il devra être en mesure de prouver l’état dans lequel se trouvait son logement avant la location en vue de pouvoir réclamer des compensations et, pour le preneur, un état des lieux lui permet de démontrer toute éventuelle dégradation du logement et tout travaux d’amélioration qu’il a du effectuer en vue d’être indemnisé. 

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1Informations sur le bien
2Description
3Coordonnées
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Qui est en droit de faire l'état des lieux d’un bien immobilier dans le Brabant ?

Bien que l’état des lieux soit obligatoire, il n’est toutefois pas imposé qu’il soit effectué par un expert. En effet, toute personne physique et majeure est en droit de le réaliser. Le locataire et le propriétaire peuvent ainsi faire ensemble l’état des lieux. Dans ce cas, on parle d’un état des lieux établi à l’amiable. Si un tel choix est financièrement intéressant car la procédure est alors gratuite, il expose cependant les deux parties à des risques de conflits.

De plus, il est important de noter que de nombreuses règles doivent être respectées pour qu’un état des lieux soit valable. En ce sens, faire appel aux services d’un expert est donc une solution hautement recommandée.

Bon à savoir !  L’état des lieux d’entrée et de sortie de votre logement dans le Brabant ne doit pas nécessairement être effectué par la même personne. 

L’expert doit alors être désigné de commun accord par le locataire et le propriétaire. Il peut s’agir, par exemple, d’un architecte, d’un géomètre ou d’un expert immobilier. 

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Bon à savoir ! Afin d’éviter tout conflit lors de l’état des lieux de sortie, même si un expert a effectué l’état des lieux d’entrée, il est recommandé que les deux parties signent l’état des lieux d’entrée. 

Comment faire l'état des lieux d'entrée d’un bien dans le Brabant ?

L’état des lieux est un document qui est établi par écrit. La production de quatres exemplaires datés et signés est recommandée : un pour le propriétaire, deux pour le locataire (un exemplaire lui est alors remis avant l’enregistrement et un autre une fois enregistré) et un à remettre au bureau d’enregistrement. 

L’état des lieux doit être établi de façon contradictoire. Cela veut dire qui doit être dressé soit; 

  • Par les deux parties,
  • Par leurs mandataires respectifs,
  • Par un expert mandaté de commun accord par les deux parties.

L’état des lieux doit faire l ‘objet d’une description détaillée. En effet, toutes les pièces ainsi que leurs équipements doivent être décrits et inventoriés avec soin.

Attention ! Une clause établissant que “le locataire déclare avoir reçu le logement en parfait état » ne constitue pas un état des lieux valable. 

Sauf convention contraire, un état des lieux doit au minimum faire état des éléments suivants ;

  • L’identité de la personne qui effectue l’état des lieux et sa signature,
  • La date de l’état des lieux,
  • Les références du contrat de bail : coordonnées des deux parties, date de début du bail, adresse du logement,
  • Une note générale qui reprend un bref aperçu de l’état du logement, des équipements et matériaux ainsi que de l’état général de propreté et d’entretien de chaque pièce,
  • La description de l’état apparent d’entretien et de propreté de chaque pièce ainsi que des éventuels dégâts,
  • Le fonctionnement ainsi que l’état apparent de tous les équipements présents,
  • Le relevé de tous les documents d’entretien de ces équipements ainsi que leur date d’exécution,
  • Le relevé des compteurs et jauges des citernes,
  • La consignation des télécommandes, badges, clés et tout autre dispositif remis au locataire,
  • La présence et la localisation des détecteurs d’incendie,
  • Les signatures des parties présentes ou de leurs mandataires précédées de la mention “lu et approuvé », 

Qui doit payer l'état des lieux ?

L’état des lieux est une procédure à frais communs : la moitié est à charge du propriétaire et l’autre moitié à celle du locataire. 

Toutefois, comme nous l’avons mentionné plus haut, un état des lieux effectué sans expert est alors gratuit.

Bon à savoir ! Le bail d’un logement dans le Brabant peut parfois prévoir que l’état des lieux soit effectué par un expert. Il s’agit là d’une clause tout à fait légale. Dans ce cas, l’expert doit cependant toujours être désigné de commun accord et les frais induits seront obligatoirement divisés entre les parties. En aucun cas un contrat de bail ne peut prévoir l’intervention d’un expert en particulier ni toute autre répartition des frais que celle exprimée ci-dessus.

Dans l’éventualité où le propriétaire et le locataire  ne parviennent pas à un commun accord quant au choix de l’expert, ils peuvent chacun désigner un expert particulier qu’ils devront alors payer individuellement. 

Combien coûte un état des lieux dans le Brabant ?

Le plus souvent, les experts présentent un tarif forfaitaire selon le type de bien mis en location. Voici en exemple les tarifs 2022 de Habitat Square pour un état des lieux d’entrée dans le Brabant Wallon:

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Dans quels délais un état des lieux d'entrée doit-il être effectué ?

L’état des lieux d’un logement dans le Brabant doit être effectué avant le début du bail, lorsque les lieux sont encore inoccupés ou, au plus tard, au cours du premier mois d’occupation par le nouveau locataire. 

Bon à savoir ! En cas de désaccord entre les deux parties, un juge de paix peut être saisi par requête en vue de désigner un expert. Notez toutefois qu’une telle demande doit se faire au plus tard dans les 15 jours qui suivent l’expiration du délai de 1 mois. 

L'état des lieux de sortie d’un bien immobilier dans le Brabant

Le locataire est tenu de rendre le bien loué au propriétaire dans le même état que celui dans lequel il l’a reçu en début de bail.

L’état des lieux de sortie, daté et signé par les deux parties ou leurs représentants, est un document important qui permet la libération du bien, la remise des clés ainsi que la libération de la garantie locative.

Il doit être effectué après la libération du bien par le locataire mais avant la remise des clés au propriétaire. 

Bon à savoir ! Afin d’éviter toute perte de temps et le risque de chômage locatif, certains propriétaires établissent avec le locataire un pré-état des lieux de sortie. Des dégâts évidents que ne conteste pas le locataire pourront ainsi être réparés avant la remise des clés. 

Sauf convention contraire, l’état des lieux de sortie doit mentionner au minimum les éléments suivants ;

  • L’identité de la personne qui fait les constatations ainsi que la date à laquelle elles sont effectuées,
  • La désignation du logement expertisé,
  • Les références à la durée d’occupation du logement, à la date du bail et à tout avenant,
  • La référence à la date du procès-verbal d’état des lieux de l’établissement des constatations matérielles des dégâts et manquement imputables au locataire,
  • Le relevé des jauges des citernes et des compteurs,
  • Les éventuels documents restant à remettre ou observations appropriées,
  • Les signatures des parties présentes ou de leurs mandataires précédées de la mention “lu et approuvé »,
  • La signature de la personne qui effectue l’état des lieux,
  • La date et le lieu des signatures.

Bon à savoir ! En cas de conflit entre les deux parties , un juge de paix peut être saisi par requête avant la restitution des clés. Il désignera alors un expert en vue d’effectuer l’état des lieux de sortie.

Les étapes d’un états des lieux de sortie

Un état des lieux de sortie permet donc de mettre en évidence tout manquement ou dégât éventuel intervenu lors de l’occupation du bien et dont le locataire est responsable. Les dommages sont ainsi constatés et évalués puis imputés à l’une ou l’autre partie avant d’établir une indemnité compensatoire qui est déduite de la garantie locative.

Enfin, un procès-verbal d’état des lieux de sortie du bien permettra de constater la remise des clés.

Le constat de la matérialité des dommages

Les dégâts sont constatés par comparaison à l’état des lieux d’entrée du bien mis en location. Le locataire est tenu responsable pour toute dégradation qu’il a lui-même engendrée ou que toute personne dont il répond (enfants, amis,…) a commis. 

Le locataire ne peut cependant être tenu responsable des dégradations et dégâts qui résultent de ;

  • L’usure et la vétusté normale du bien telle que l’amortissement des peintures ou du papier peint par exemple.

Attention : certaines clauses prévoient que le locataire s’engage à renouveler le papier peint ou la peinture avant sa sortie. De telles clauses sont toutefois légalement interdites dans le cadre de baux de résidence principale.

  • La force majeure et le cas fortuit (dégradations par exemple commises lors d’un cambriolages sans faute ou négligence du locataire).
  • La faute du propriétaire. C’est par exemple le cas si celui-ci ne réagit pas suite à l’apparition de problèmes d’humidité dont le locataire l’a informé. 

L’évaluation des dégâts locatifs

Les dégâts locatifs sont le plus souvent définis tels les manquements (défaut d’entretien de la chaudière par exemple) ou les dommages (des traces de coups dans les murs, éclats dans le carrelage,…) imputables au locataire et causés à l’habitation au cours de son occupation.

Ces manquements et dommages font alors l’objet d’une évaluation chiffrée qui tient compte, entre autres, du degré d’amortissement des décors ou de la vétusté des différents équipements. 

L'indemnité compensatoire

L’indemnité compensatoire constitue la totalité des montants dus par le locataire sortant au propriétaire. Elle comprend non seulement le coût des réparations des dégâts locatifs mais également les éventuelles indemnités d’indisponibilité du logement causées par l’exécution des travaux nécessaires. 

La remise des clés

Le remise des clés se fait en règle générale après que les constats aient été faits et que l’état des lieux de sortie du bien ait été dressé. 

La remise des clés d’un logement locatif signifie que le propriétaire et le locataire sont d’accord quant à la matérialité des constats, permettant alors la libération du bien et sa reprise par le propriétaire.

Bon à savoir ! Il est recommandé que la remise des clés soit accompagnée d’un reçu fait par le propriétaire et en double exemplaire (un pour le locataire et un pour le propriétaire). En cas de litige, le proprietaire peut indiquer que les cles sont recupérées sous réserve des dégâts locatifs ainsi que dans l’attente des indemnités compensatoires. 

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie

Signé par l’expert et permettant de confirmer l’accord des parties, le procès-verbal d’état des lieux de sortie met fin à la sortie du bien loué par le locataire.